{"id":520,"date":"2024-06-30T16:39:00","date_gmt":"2024-06-30T16:39:00","guid":{"rendered":"https:\/\/digitalandes.co\/beta\/domus\/?p=520"},"modified":"2025-08-13T00:29:52","modified_gmt":"2025-08-13T00:29:52","slug":"the-future-of-freight-innovations-in-logistics","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/digitalandes.co\/beta\/domus\/the-future-of-freight-innovations-in-logistics\/","title":{"rendered":"La evoluci\u00f3n de los Centros Comerciales (Parte 2)"},"content":{"rendered":"<h5 class=\"wp-block-heading\"><strong><em>Creando el caso para los comerciantes propietarios<\/em><\/strong><\/h5><p><em>\u201cLand, that\u2019s where the money is\u201d.&nbsp;<\/em>Esta frase, de la pel\u00edcula The Founder, sobre los inicios de McDonald\u2019s (muy recomendada para esta \u00e9poca de cuarentena), resume en buena medida el negocio de esta cadena. M\u00e1s all\u00e1 de vender hamburguesas y papas, vende franquicias y esas franquicias se ubican en locales de la propia marca, lo que quiere decir que recibe los arriendos derivados de estos que la ha llevado a ser una megacorporaci\u00f3n que, previo a la crisis del Covid-19, tuvo un valor de mercado de +160.000 millones de d\u00f3lares.&nbsp;<\/p><p>Pues bien, ese modelo de ser comerciante y a la vez el&nbsp;<em>landlord<\/em>&nbsp;parece ser el que han aplicado muchos comerciantes locales, quienes no solamente tienen exitosos negocios de comidas, moda o tecnolog\u00eda, sino que adem\u00e1s compran los locales donde operan sus marcas. Esto ha permitido que estas compa\u00f1\u00edas no solamente tengan robustos balances, con una parte importante de su activo representada en bienes inmuebles en constante valorizaci\u00f3n, sino que adem\u00e1s hagan parte del gobierno corporativo de las copropiedades de centros comerciales donde se ubican. Una formula que pareciera ser altamente exitosa. Justamente el a\u00f1o pasado tuve una excelente conversaci\u00f3n sobre la transformaci\u00f3n de los centros comerciales de propiedad horizontal con una de las personas que mejor conoce este negocio y me mencionaba este como el mayor obst\u00e1culo para esta transformaci\u00f3n: esa relaci\u00f3n inversi\u00f3n-valorizaci\u00f3n-control que han creado estos comerciantes. Por mi parte reconozco que es un tema cr\u00edtico, m\u00e1s no dejo de creer que a\u00fan estos comerciantes\/propietarios tendr\u00edan incentivos para moverse hacia el modelo de propiedad \u00fanica.<\/p><p>Es importante anotar que el fen\u00f3meno de compra de locales por parte de los comerciantes surgi\u00f3 como respuesta al modelo de desarrollo de los mismos centros comerciales. La forma de asegurar la ubicaci\u00f3n deseada era asegur\u00e1ndola con una compra. Esto deriv\u00f3 en la adquisici\u00f3n progresiva de miles de metros cuadrados en el pa\u00eds, algunos con m\u00e1s acierto que otros. La pregunta es si hoy, cuando estos grupos ya son estructuras empresariales de mayor sofisticaci\u00f3n, cuando los locales que adquirieron durante los a\u00f1os ya vivieron su mayor proceso de valorizaci\u00f3n y cuando hay cada vez competidores m\u00e1s fuertes en el segmento de centros comerciales, no ser\u00e1 el momento de revisar esa posici\u00f3n. Dejo ac\u00e1 tres argumentos\/preguntas que creo podr\u00edan inclinar la balanza.<\/p><p><strong>1.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Rentas de mercado<\/strong><\/p><p>Uno de los puntos fundamentales a revisar es donde trazar la l\u00ednea entre lo que genera el local y lo que genera la marca en t\u00e9rminos de ingresos. En otras palabras, \u00bfest\u00e1 la marca pagando lo que pagar\u00eda cualquier otro tenant por estar en ese local, es decir una renta de mercado? O de lo contrario, \u00bfse est\u00e1 generando un \u201csubsidio\u201d a la operaci\u00f3n de esa marca en el local, por considerar que se compensa con la valorizaci\u00f3n del inmueble? Ese riesgo de dar por bueno la operaci\u00f3n de marca que cubre los costos del local es la fuente inicial de ineficiencias en el negocio. Si la marca no puede pagar una renta de mercado como cualquier inquilino, quiere decir que se est\u00e1 creando una p\u00e9rdida de valor en el negocio inmobiliario y a su vez se est\u00e1 subsidiando uno de los \u00edtems m\u00e1s importantes de la estructura de costos de cualquier retailer que es el&nbsp;<em>costo de ocupaci\u00f3n&nbsp;<\/em>de los locales.&nbsp;<\/p><p><strong>2.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0Uso eficiente de los recursos<\/strong><\/p><p>Como dec\u00eda previamente, la compra de locales se deriv\u00f3 m\u00e1s de la estructura de desarrollo de los centros comerciales en el pa\u00eds, que de una estrategia de negocio tipo McDonald\u2019s. Esto lleva a la pregunta de si, volviendo al momento cero de cada marca, ser\u00eda acertado destinar todos los recursos que implica compra de locales, cuando estos podr\u00edan ser utilizados en una expansi\u00f3n m\u00e1s agresiva, mayor tecnolog\u00eda, posicionamiento de marca o inclusive repartir m\u00e1s dividendos a los inversionistas.&nbsp;<\/p><p>La teor\u00eda de&nbsp;<em>lean business&nbsp;<\/em>que se ha desarrollado en los \u00faltimos a\u00f1os a nivel mundial seg\u00fan la cual aquellos negocios con balances ligeros, mayor agilidad y uso ultra eficiente de sus recursos, est\u00e1n siendo los ganadores en distintos mercados, dar\u00eda para plantear el debate de si realmente hace sentido destinar tal cantidad de recursos a algo que se podr\u00eda solucionar con buenos esquemas de negociaci\u00f3n de arriendos para tener las ubicaciones adecuadas.<\/p><p><strong>3.\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0\u00a0El comerciante no est\u00e1 solo en el centro comercial<\/strong><\/p><p>Los comerciantes no solo han adquirido locales como estrategia de crecimiento sino tambi\u00e9n como dec\u00edamos como estrategia de control dentro del centro comercial, haci\u00e9ndose con puestos en el Consejo de Administraci\u00f3n que deciden sobre el rumbo de la copropiedad. Sin embargo, este control siempre estar\u00e1 limitada por el hecho de que la copropiedad no puede ni controlar la mezcla ni controlar las rentas. En otras palabras, el comerciante decidir sobre estrategias de mercadeo del CC, mejoras f\u00edsicas en zonas comunes o inclusive el arriendo de kioskos en zonas comunes, pero eso no impide que sus locales vecinos terminen siendo arrendados a marcas de menor calidad que afecten el tr\u00e1fico, posteriormente las ventas y finalmente el valor mismo del inmueble.<\/p><p>Una de las grandes virtudes que tiene el mercado americano es que la mayor\u00eda de las compa\u00f1\u00edas que alcanzan cierto tama\u00f1o son listadas en la bolsa de valores, lo que les permite acceder a capital m\u00e1s barato. Esto a su vez les exige una sofisticaci\u00f3n en su gobierno corporativo. Y es justamente esto lo que permite que se privilegie el uso m\u00e1s eficiente de los recursos en pro de la rentabilidad de los accionistas. Y si bien estoy seguro que la probabilidad de que los retailers colombianos lleguen a ser empresas listadas en bolsa es muy baja, si creo posible que busquen tener las mejores pr\u00e1cticas y una de ellas es justamente diferenciar las estrategias de conservaci\u00f3n de capital a trav\u00e9s de activos inmobiliarios m\u00e1s propias de los patrimonios familiares, de la estructura de capital \u00e1gil y liviana que deben tener los retailers del siglo XXI.<\/p><p>Por Sebasti\u00e1n Garc\u00eda<\/p><p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Creando el caso para los comerciantes propietarios \u201cLand, that\u2019s where the money is\u201d.&nbsp;Esta frase, de la pel\u00edcula The Founder, sobre los inicios de McDonald\u2019s (muy recomendada para esta \u00e9poca de&hellip;<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":7508,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":{"footnotes":""},"categories":[60],"tags":[106,104,103,107,105],"class_list":["post-520","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","hentry","category-news","tag-air","tag-article","tag-news","tag-sea","tag-transport"],"yoast_head":"<!-- This site is optimized with the Yoast SEO plugin v25.1 - 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