No hay nada m\u00e1s incierto que un prop\u00f3sito de a\u00f1o nuevo. Yo por mi parte dur\u00e9 varios diciendo que escribir\u00eda art\u00edculos sobre el tema que me apasiona, el mundo inmobiliario. Sin embargo, las semanas pasaban y ese proyecto no se materializaba. Hasta que lleg\u00f3 el Covid-19 y me puso, al igual que a todos, un alto en el camino y la obligaci\u00f3n de permanecer largas horas en casa. As\u00ed que ante esta situaci\u00f3n surgi\u00f3 la mejor excusa para comenzar esta idea que no tiene otro objetivo que poner en palabras, pensamientos y experiencias que puedan ser eventualmente interesantes o \u00fatiles para quienes estamos en este sector y posiblemente abrir discusiones relevantes sobre los temas que plantear\u00e9. Cualquier opini\u00f3n o comentario es bienvenido.\u00a0<\/p>
Uno de los sectores que resultar\u00e1 m\u00e1s impactado por esta situaci\u00f3n del Covid-19 ser\u00e1 el comercio. Semanas y posiblemente meses de tiendas y centros comerciales cerrados generar\u00e1n no solamente un shock sin precedentes, sino que cambiar\u00e1n de manera importante el panorama del retail a nivel mundial y local.\u00a0\u00a0Esto deber\u00eda ser el catalizador de discusiones profundos sobre los modelos de negocio que se vienen haciendo. Ac\u00e1 planteo una que me parece relevante para nuestro pa\u00eds y la regi\u00f3n: como pueden o deben evolucionar los centros comerciales de propiedad horizontal o copropiedad.\u00a0<\/p>
Desde los a\u00f1os 70 que se desarrollaron los primeros centros comerciales en el pa\u00eds, los promotores han estructurado estos proyectos bajo una estrategia de venta de locales individuales, bien sea a comerciantes\/usuarios del espacio o a inversionistas buscando una renta en el largo plazo y a la vez una valorizaci\u00f3n del activo. Hasta el a\u00f1o 2010 que se inaugura el primer centro comercial de propiedad \u00fanica en Colombia, la totalidad de los metros cuadrados que se construyeron en el pa\u00eds fueron hechos bajo el modelo de copropiedad. Esto ha llevado a que, de acuerdo con cifras de JLL, de los cerca de 6 millones de metros cuadrados que operan en el pa\u00eds, 4,1 millones sean de propiedad horizontal. <\/p>
Y si bien la tendencia de desarrollo a futuro indica que cada vez ser\u00e1n menos los nuevos centros comerciales que se inaugurar\u00e1n bajo este formato (en 2019 se abrieron 9 centros comerciales, todos de propiedad \u00fanica), esos m\u00e1s de 150 centros comerciales en todo Colombia seguir\u00e1n operando y por eso considero que deben plantearse cual ser\u00e1 la forma en que deben evolucionar para mantenerse vigentes en este nuevo entorno de competidores de propiedad \u00fanica, una tendencia hacia el entretenimiento por encima del comercio y por supuesto la nueva realidad digital que se ver\u00e1 reforzada con estos tiempos de cuarentena global.<\/p>
En mi opini\u00f3n las propiedades horizontales, es decir los propietarios de locales, deben mirar hacia el futuro y ver c\u00f3mo la estructura de copropiedad puede terminar siendo un lastre en el proceso evolutivo y por ende deben plantearse esquemas para convertirse a propiedad \u00fanica. Voy a desglosar la idea.<\/p>
Las limitantes de la copropiedad<\/em><\/p> La copropiedad tiene cuatro limitantes fundamentales:<\/p> 1. No hay control de la mezcla comercial<\/strong><\/p> Cada local es un negocio en si mismo, sin importar la situaci\u00f3n de los vecinos o del conjunto en general. Esto lleva a que, con tal de mantener el local ocupado, se puedan recibir marcas que van a competir con otras que ya est\u00e1n presentes en el CC diluyendo las ventas, o que entren marcas que le resten calidad a la mezcla. Estas situaciones, en el mediano y largo plazo pueden impactar el tr\u00e1fico y finalmente las rentas que se pueden recibir.<\/p> 2. Los espacios f\u00edsicos son est\u00e1ticos<\/strong><\/p> Una de las condiciones fundamentales de la copropiedad es que cada local es en si un inmueble individual. Si una marca est\u00e1 buscando un espacio mayor a un local, solo podr\u00e1 entrar si consigue dos o tres locales contiguos y que sus propietarios est\u00e9n de acuerdo en el negocio. Algo similar sucede en las oficinas y esto termina de nuevo impactando la din\u00e1mica de atracci\u00f3n de potenciales tenants.<\/p> 3. Las zonas comunes no generan ingresos a los propietarios<\/strong><\/p> Una de las fuentes de generaci\u00f3n de caja m\u00e1s interesantes de un centro comercial son las zonas comunes. Esto es los parqueaderos, los kioskos, la publicidad, entre otros. Una copropiedad es, por definici\u00f3n, un ente sin \u00e1nimo de lucro, por ende, los ingresos que recibe deben destinarse \u00fanicamente a reinversi\u00f3n en el activo o a reducci\u00f3n de las cuotas de administraci\u00f3n. Esto \u00faltimo, que suele ser el camino escogido, termina resultando en un beneficio para los inquilinos que son quienes pagan esas cuotas y no a los propietarios.<\/p> 4. Los ingresos son binarios<\/strong><\/p> Esto puede ser un poco raro, pero en realidad tiene un solo sentido. Cuando se tiene un local, al igual que si se tiene un apartamento o una oficina, solo hay dos posibilidades: est\u00e1 arrendado o est\u00e1 vac\u00edo. 0% o 100%. 0 o 1. Esto lleva a que en ciclos bajos de la econom\u00eda, como el que seguramente vamos a vivir en los pr\u00f3ximos meses, muchas personas resulten con sus locales vac\u00edos y buscando a toda costa ocuparlos. Esto termina llevando a un detrimento general de las rentas en el CC, pues el mayor competidor es el vecino de al lado, quien estar\u00e1 dispuesto a bajar de precio con tal de moverse del 0 al 1. Esto en el largo plazo, puede llevar a una tendencia de destrucci\u00f3n de valor para los propietarios.<\/p> En resumen, las copropiedades en los centros comerciales han sido vistas hist\u00f3ricamente como una buena inversi\u00f3n inmobiliaria. Sin embargo, en tiempos m\u00e1s dif\u00edciles, con ciclos econ\u00f3micos bajos y con competidores cada vez m\u00e1s fuertes en la propiedad horizontal, las copropiedades deben evaluar sus debilidades y pensar en c\u00f3mo deben evolucionar.<\/p> En el siguiente escrito plantear\u00e9 mis ideas sobre c\u00f3mo se puede dar esta evoluci\u00f3n y lo que significa para los dos tipos de propietarios que hay en los comerciales.<\/p> Por Sebasti\u00e1n Garc\u00eda <\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":" No hay nada m\u00e1s incierto que un prop\u00f3sito de a\u00f1o nuevo. Yo por mi parte dur\u00e9 varios diciendo que escribir\u00eda art\u00edculos sobre el tema que me apasiona, el mundo inmobiliario.…<\/p>\n","protected":false},"author":2,"featured_media":7506,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"","format":"image","meta":{"footnotes":""},"categories":[60],"tags":[106,104,103,107,105],"class_list":["post-518","post","type-post","status-publish","format-image","has-post-thumbnail","hentry","category-news","tag-air","tag-article","tag-news","tag-sea","tag-transport","post_format-post-format-image"],"yoast_head":"\n
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