{"id":2678,"date":"2024-06-26T11:51:00","date_gmt":"2024-06-26T11:51:00","guid":{"rendered":"https:\/\/digitalandes.co\/beta\/domus\/?p=2678"},"modified":"2025-08-13T00:39:47","modified_gmt":"2025-08-13T00:39:47","slug":"top-10-tips-for-efficient-cargo-handling","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/digitalandes.co\/beta\/domus\/top-10-tips-for-efficient-cargo-handling\/","title":{"rendered":"El multifamily es el futuro en Colombia. \u00bfQui\u00e9n lo debe desarrollar?"},"content":{"rendered":"<p class=\"has-drop-cap\">Desde hace un par de a\u00f1os viene sonando cada vez m\u00e1s el tema de multifamily en Colombia. La idea de desarrollar edificios de vivienda para ser 100% arrendados y operados de manera profesional est\u00e1 cada vez m\u00e1s presente en las discusiones entre desarrolladores, financiadores y otros actores del gremio de la construcci\u00f3n. Este activo, que hoy por hoy es el\u00a0<em>asset class\u00a0<\/em>m\u00e1s grande del mundo, viene ganando terreno de manera importante en pa\u00edses como Chile y M\u00e9xico, donde ya se cuentan por miles las unidades en operaci\u00f3n y pipeline. Sin embargo en Colombia, a pesar del inter\u00e9s y las conversaciones mencionadas, su desarrollo es todav\u00eda muy limitado.<br>Teniendo en cuenta que Colombia y particularmente nuestras principales ciudades son los mercados m\u00e1s grandes de arriendo en la regi\u00f3n, seg\u00fan el informe\u00a0<em>Se busca vivienda en arriendo\u00a0<\/em>publicado por el BID en 2014, parecer\u00eda apenas l\u00f3gico que ya tuvi\u00e9ramos una gran oferta y robusto pipeline de unidades. Esto no ha sucedido y las dos razones m\u00e1s comunes tienden a ser que en Colombia la ley de arrendamiento (Ley 820 de 2003) es demasiado onerosa para el propietario y que adem\u00e1s los arriendos son muy baratos frente al valor comercial de los inmuebles. Si bien no desconozco que ambos factores son de gran relevancia, la experiencia en otros mercados muestra que ninguno de los dos factores han sido impedimentos para avanzar en el desarrollo de portafolios de multifamily. Con esto en mente, creo que el tema pasa porque en Colombia hemos pensado que la iniciativa y el negocio pase por las manos de los desarrolladores de vivienda, lo que en M\u00e9xico llaman los\u00a0<em>vivienderos<\/em>, y es ac\u00e1 donde la posibilidad de sacar adelante estos activos se ve truncada. A continuaci\u00f3n planteo tres argumentos que soportan esta tesis:<\/p><h5 class=\"wp-block-heading\"><strong>La rentabilidad no es &#8220;suficiente&#8221;<\/strong><\/h5><p>Cualquier desarrollador de vivienda ha pasado por el momento de decir, &#8220;revisen ese proyecto en arriendo&#8221;. Esto en otras palabras es, mire a ver si da m\u00e1s arrendando en vez de vendiendo. La respuesta es No, pero&#8230;&nbsp;<\/p><p>No, porque la medida inicial es la TIR, y ah\u00ed comienza el problema. Pretender que un activo que se desarrolla con unos niveles mucho m\u00e1s altos de equity, cuyo flujo de caja va incrementando en el tiempo pero es sustancialmente menor a la inversi\u00f3n durante la vida inicial del negocio y solo al final de 10 o 15 a\u00f1os tiene un evento de capital grande sea m\u00e1s &#8220;rentable&#8221; que un negocio en el que con apenas el 15%-20% de la inversi\u00f3n en equity (lote + preoperativos) se logran utilidades del 5% al 10% en tres o cuatro a\u00f1os, no es otra cosa que comparar peras con manzanas. Dec\u00eda entonces que la respuesta es No, pero&#8230; pero es que no estamos haciendo la pregunta correcta. Parte de la raz\u00f3n de que los activos de multifamily sean tan atractivos para inversionistas alrededor del mundo es que esa &#8220;menor&#8221; rentabilidad tiene un riesgo inherente mucho m\u00e1s bajo, siendo el activo de real estate que mejor se comporta en los ciclos econ\u00f3micos bajos. Por ende la pregunta para ese desarrollador es si durante los 10 o 15 a\u00f1os que dura el per\u00edodo de operaci\u00f3n de un activo de multifamily est\u00e1 seguro de poder estructurar y desarrollar cuatro o cinco proyectos que logren la rentabilidad del primero (la TIR solo se logra en la medida que se reinvierte a la misma tasa) y que sean resilientes a las potenciales cr\u00edsis econ\u00f3micas. Si la respuesta es s\u00ed, entonces claramente deber\u00e1 seguir haciendo los proyectos en venta. De lo contrario vale la pena mirar el multifamily m\u00e1s all\u00e1 de una sencilla comparaci\u00f3n de rentabilidad.<\/p><h5 class=\"wp-block-heading\"><strong><strong>La caja atrapada<\/strong><\/strong><\/h5><p>Uno de los elementos esenciales del negocio de desarrollo de vivienda para la venta en Colombia es el &#8220;reciclaje del capital&#8221;. Esto no es otra cosa que la posibilidad de invertir sumas bajas de dinero en compra de tierra y poder sacar en un per\u00edodo corto (3-4 a\u00f1os) el capital invertido y las utilidades. Esto como expliqu\u00e9 antes permite unas rentabilidades atractivas, pero adem\u00e1s viene asociado a disminuir el riesgo en un pa\u00eds que hist\u00f3ricamente generaba mucha incertidumbre en el largo plazo. Claramente hoy la historia es distinta, sin embargo los h\u00e1bitos tienden a mantenerse. Pensar en desarrollar un proyecto que comenzar\u00e1 a generar flujo de caja al tercer o cuarto a\u00f1o, pero que este solo sea del orden del 7%-9% sobre la inversi\u00f3n antes de deuda genera la idea de &#8220;caja atrapada&#8221; y por ende un quiebre en el ciclo de negocio del desarrollador.En otras palabras, los desarrolladores no deber\u00edan pensar en utilizar las mismas fuentes de capital que actualmente tienen para sacar adelante sus proyectos en venta, pues de hacerlo as\u00ed ver\u00e1n r\u00e1pidamente reducida la capacidad de seguir operando su negocio normalmente. Volvemos al dilema anterior. No solamente no se debe competir por la TIR sino tampoco por el capital. Y como son pocos los desarrolladores que han estructurado esquemas de fondeo externo con&nbsp;<em>private equity,&nbsp;<\/em>pues es dif\u00edcil pensar en que sean ellos los actores adecuados para sacar adelante los proyectos de multifamily.<\/p><h5 class=\"wp-block-heading\"><strong><strong>Se disminuye la bolsa<\/strong><\/strong><\/h5><p>Todo proyecto de venta se analiza desde la com\u00fanmente llamada&nbsp;bolsa. Esto no es otra cosa que la suma de la devoluci\u00f3n de aportes, principalmente al lote, m\u00e1s la utilidad del proyecto m\u00e1s los honorarios. Teniendo en cuenta que buena parte de los desarrolladores tradicionales est\u00e1n verticalmente integrados y cuentan no solamente con equipos de estructuraci\u00f3n y gerencia, sino adem\u00e1s con \u00e1reas comerciales y de construcci\u00f3n, esos honorarios representan el 10% de las ventas y es la fuente de funcionamiento de la compa\u00f1\u00eda.<\/p><p>Pues bien, de esos tres honorarios, en el caso de multifamily desaparecen las ventas, es decir el honorario del 3% de las ventas, que podr\u00eda representar entre el 8% y el 10% de la mencionada bolsa. Esta disminuci\u00f3n, si bien obligada para estructurar un proyecto de multifamily que incluye la comercializaci\u00f3n de las unidades como parte del OPEX, resulta ser un mal negocio para el desarrollador y por ende un motivo adicional que lo desincentiva a sacar adelante estos activos.<\/p><p>En conclusi\u00f3n, todos en el sector consideramos el Multifamily como uno de los negocios m\u00e1s atractivos e interesantes para los pr\u00f3ximos a\u00f1os. Estamos invirtiendo tiempo y dinero en entenderlo y ver c\u00f3mo sacar adelante estos activos. Sin embargo, si no reenfocamos la discusi\u00f3n hacia quienes deben liderar el proceso, las fuentes de capital que deben utilizarse para financiarlos y c\u00f3mo se debe evaluar correctamente la relaci\u00f3n riesgo-retorno, va ser muy dif\u00edcil que tengamos un desarrollo robusto de este tipo de activos.<\/p><p>Por Sebasti\u00e1n Garc\u00eda<\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Desde hace un par de a\u00f1os viene sonando cada vez m\u00e1s el tema de multifamily en Colombia. 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