Hace pocos días Julio Sánchez recibió en su programa una de esas llamadas pidiéndole un apoyo. Se trataba de Johana, una mujer costeña de 30 años, quien trabaja como empleada doméstica y que sueña con construir su casa. Según contó, reúne lo poco que le sobra del sueldo, para comprar materiales e ir poco a poco terminando su vivienda en una zona perimetral de Sincelejo. Julio, indagando un poco más, le pregunta cuanto gana y como ahorra. La respuesta es tal vez el mejor diagnóstico de la realidad de la vivienda en Colombia.
— Pues Julio yo me gano el mínimo — contestó Johana — y con eso pago el arriendo, sostengo a mi mamá y mi hermanito y cuando sobra algo, lo guardo para la casita.
— ¿Y cuánto paga de arriendo? – contra pregunta Julio.
— 450.000 pesos.
En los últimos años en Colombia, al igual que en la mayoría de los países latinoamericanos, se han desarrollados políticas de fomento a la compra de vivienda. Todo esto sobre una idea arraigada desde los años 50 e importada del boom americano de la posguerra: el mayor factor de movilidad social para una familia es tener una vivienda propia. Hay que decir que esta política ha sido altamente exitosa, no solamente llevando a cientos de miles de familias a alcanzar esa meta, sino convirtiéndose además en un factor dinamizador de la economía, como se pudo observar durante la reactivación vivida en los últimos 18 meses.
A pesar de todo lo anterior, hay un fenómeno que pareciera permanecer por debajo de los radares de investigadores, inversionistas y formuladores de políticas públicas. Colombia es en realidad un país de arrendatarios. Según datos de la OCDE, en el país el 50% de los hogares viven en arriendo. Para dar un poco más de contexto, Colombia es el segundo país de la OCDE por detrás únicamente de Suiza en porcentaje de hogares viviendo en arriendo y superando a otros como Dinamarca, Alemania y Austria. En la región somos de lejos el país con mayor penetración del arriendo, muy por encima de nuestros pares y de Estados Unidos. Ver gráfica.
El tema es que, a diferencia de los países que comparten los primeroslugares con Colombia, nuestro mercado se ha desarrollado exclusivamente entre individuos. Esto quiere decir que todas las viviendas — insisto todas — están en propiedad de personas naturales que ven en la compra de un apartamento para arriendo su mejor inversión de futuro. No hay involucrados todavía inversionistas institucionales como fondos de inversión o empresas, se cuentan con una mano los edificios destinados enteramente a ser arrendados. Tampoco ha habido participación de las autoridades en el fomento de la actividad, ni existe un ecosistema de operadores especializados que ofrezcan servicios y calidad tanto a dueños como a usuarios. Es algo que en términos simples creció silvestre y se ha ido permeando a todo nivel sin mayor atención del contexto nacional.
Esta dinámica tan marcada en nuestro país representa una oportunidad sin precedentes. Colombia tiene la posibilidad de crear mecanismos de acceso a vivienda en arriendo, con enfoques en segmentos socioeconómicos medios y bajos y zonas específicas de las ciudades, mejorando de esta manera los índices de calidad de la vivienda. Es ahí donde el sector público y privado pueden trabajar de la mano para crear un ecosistema de actores que puedan generar a la vez bienestar para los usuarios y valor para los inversionistas y que puedan ofrecer una variedad de alternativas de calidad para aquellos que no pueden o no quieren tener vivienda propia.
Para impulsar este ecosistema se requiere, por un lado, que el Gobierno Nacional y los locales se involucren para entender mejor el fenómeno y explorar mecanismos para el fomento de desarrollos exclusivos en renta. Estos mecanismos tienen una ventaja interesante y es que en la mayoría de los casos no requieren mayores erogaciones públicas, como pueden ser avales sobre créditos al desarrollo de estos proyectos o disminuciones en las tarifas del impuesto predial por un período de tiempo. Vale la pena también hacer una concienzuda revisión de la ley que regula el arrendamiento de vivienda —ley 820 de 2003 — y los mecanismos que dan seguridad jurídica a este negocio. Por otra parte, el sector financiero debe profundizar su entendimiento del negocio, sus características y riesgos y diseñar productos de financiamiento que asemejen de manera correcta las condiciones de estos activos. Finalmente están los inversionistas que cada vez miran con mayor interés este contexto y que están (estamos) poniendo todas las piezas en posición para comenzar a invertir con verdadera fuerza en el segmento.
¿Y, por que es importante para el país hacer esto? Porque la vivienda en renta es hoy la principal solución habitacional para los hogares colombianos y lo será cada vez más. Porque las ventas de vivienda y por ende la iniciación de nuevos proyectos vivirán un período de fuerte desaceleración debido al aumento de tasas, la inflación y la incertidumbre. Y porque las ciudades van a vivir un proceso acelerado de encarecimiento de la tierra — en realidad viene desde hace años — que solo se podrá mitigar mediante la producción de unidades habitacionales nuevas, cuya realización no dependa exclusivamente de aquellas que el mercado individual pueda comprar.
Colombia es un caso único en la penetración del arriendo como solución habitacional. Eso representa infinidad de oportunidades que se podrán aprovechar si todos los actores le comienzan a prestar la atención que merece esta realidad. Debería ser una prioridad de todos permitirles a todos los colombianos cumplir el sueño de tener vivienda, sobre todo si es arrendada.
Por Sebastián García
